土地周报 | 成交规模不及上周 供地新规下溢价率进一步下探

土地周报 | 成交规模不及上周 供地新规下溢价率进一步下探梅州长途汽车站   2021年第39周   9月20日-9月26日，重点监测城市供求双侧环比下降；同时，在多城调整供地规则的影响下，溢价率、流拍率等热度指标表现也不佳，其中溢价率更是降至1%以下的低位，创下2020年

  2021年第39周

  9月20日-9月26日，重点监测城市供求双侧环比下降；同时，在多城调整供地规则的影响下，溢价率、流拍率等热度指标表现也不佳，其中溢价率更是降至1%以下的低位，创下2020年以来的新低。

  土地政策

  深圳加强对房企购地融资监管

  违反企业一年内禁止参与该市土地竞买

  9月24日，深圳市地方金融监督管理局等六部门联合发布《关于加强商品住房用地土地购置资金来源核查要求的通知》。《通知》对竞买企业提出了五点要求，包括不得使用融资资金作为购地资金、不得违规提供借款、转贷等作为购地资金等，加强了对房企购地资金的监管，并提出违反上述要求的企业将在一年内禁止参与深圳土地竞买。

  土地供应

  集中供地潮暂止

  本周供应量环比大幅回落

  供应方面。本周重点监测城市的土地供应量环比上周大幅下降，总供应建面仅为505万平方米，同环比降幅均接近八成。具体来看，一线城市无新增挂牌地块。二线城市中，成都供应建面最大，但总建面也仅有56万平方米，供应土地多位于远郊区县，其余城市的供应量均未超过50万平方米。重点监测的三四线城市中，清远和张家港的挂牌量相对较高，其中清远共有7宗地推出，包含4宗宅地和3宗商办用地，总建筑面积约为61万平方米。

  土地成交

  假期影响致成交规模环比下降

  广宁集中土拍拉动地价大幅上涨

  成交方面，受传统假期影响，本周重点监测城市的土地成交规模较上周环比缩减。具体来看，重点监测城市总成交建筑面积为1288万平方米，环比下降27%，同比亦有30%的降幅；成交金额也随之回落，达到1155亿元，但较去年同期上涨了17%；价格方面，受地价较高的广州、南京等城市集中土拍影响，本周平均地价较上周进一步走高，成交楼板价达8971元/平方米，环比上涨28%，同比涨幅亦扩大至66%。

  各能级城市表现各异。具体来看，一线城市中广州迎来了第二轮集中土拍，首日共成交16宗地，涉及广钢新城、白云新城、番禺创新城等多个热点区域，最终共揽金482亿元。二线城市中，南京和重庆完成了二轮集中土拍，和首轮相比，两市的土拍热度均明显下降，尤其是重庆，作为首轮集中土拍溢价率最高的城市，本轮集中出让地块平均溢价率不足1%，市场热度明显转冷。重点监测的三四线城市中，南通的成交量最大，总成交量达112万平方米，其余城市的成交量均在低位。

  市场热度

  成交溢价率进一步下探

  流拍率延续高位运行

  成交溢价方面。在各个热点城市相继调整土拍规则后，重点监测城市的平均溢价率持续下探，本周更是降至1%的低位，创下2020年以来的新低。重点城市集中土拍方面，本周共有三个城市进行了二轮集中土拍，分别是广州、南京和重庆；和首轮相比，这三个城市的土拍热度无一例外均呈下降趋势，市场热度明显转冷。

  土地流拍方面。自8月末重点城市二轮集中供地潮开启后，流拍率就一直延续高位运行，本周也不例外，整体流拍率仍高达25%以上。重点城市二轮集中供地流拍现象明显加剧，主要是由于这些城市调整了供地规则，尤其是针对房企拿地资金审查和购地资格审查方面，在房企现金流持续吃紧的背景下，导致房企拍地积极性受挫，拿地也更加审慎。

  周度TOP5

  国企成为广州集中土拍最大赢家

  部分地块拿地成本有所下调

  9月末，重点城市拍地潮仍在继续，广州、南京等热点一二线城市也迎来了二轮集中土拍，其中不乏一些高总价优质地块，尤其是广州，白云新城云港城地块、广钢新城地块等6宗地的起拍总价都在50亿元以上。不过，受二轮集中土拍规则升级及房企现金流紧张影响，国企成为广州首日集中土拍的最大赢家，中海、越秀等均有多宗土地入账。

  供地规则的调整虽然抬高了土地出让门槛，但在热度降低之下，优质土地的拿地成本也在降低。以本周成交单价最高的海珠区江泰路地块为例，该地块的成交楼面价为39200元/平方米，考虑配建后，实际楼板价达4.5万元/平方米，但仍较其周边2020年5万元/平方米的成交地价低了10%。

  重点地块点评

  白云区白云新城云港城地块超百亿成交

  地块分析：

  9月26日，广州第二轮集中土拍开启。当天，广州共出让了24宗宅地，最终顺利成交16宗，揽金482亿元。成交的16宗宅地中，最引人关注的当属白云新城云港城地块。项目所在的白云新城有着总部经济的定位，地块的出让门槛自然也十分高：项目集商业、办公、住宅等多种业态，有建设地标性建筑的要求，其起拍价更是高达102亿元，对房企资金实力和运营实力都提出了极高的要求。最终，该地块由广东国企粤海置地竞得，成交楼板价20133元/平方米。

  据地理位置来看，地块位于白云新城中轴，区位优势显著，同时地块还临近地铁2号线白云公园站，周边还在建有14号线，来往中心城区、白云机场和广州站均十分便捷。项目周边配套资源也十分完善：商业方面，除项目自带大体量商业外，周边还有万达广场、凯德广场等多个综合体；教育和医疗资源也均比较丰富。周边楼市方面，由于项目所在的白云新城板块五年内未有宅地供应，片区内新房供应紧张，在售价格已达9万元/平方米，二手房最高挂牌价格也超过了10万元/平方米，因此项目入市可增加板块内新房供应。同时，作为白云新城提升计划中重要的一环，该项目的顺利成交也将提升区域整体面貌发展。

文章来源:克而瑞

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