后疫情时代小户型的升级之道
随着国内疫情的多地散发，全国多个城市大面积的居家隔离成为普遍现象。持续地困在家里，长时间与家人在密闭空间内共处，让人们对房子的功能性、安全性、舒适性有了更细致更深刻的思考。我们通过深入访谈挖掘客户疫情居家痛点，本篇主要探讨疫情下客户对户型的需求。
我们对20组上海和深圳疫情居家人群做了深入访谈，发现居住空间局促的小户型家庭普遍居家体验较差。所谓小户型，是一个较为模糊的概念，泛指平面紧凑、居住空间较少的户型，一居室、二居室乃至更多居室住宅的面积标准并不相同。以三居室为例，考虑到各功能区的基本面积，我们将110㎡以下的三房户型称为“小三居”。小户型由于空间不足，必然在功能性与舒适度方面难以做到完美，在室内功能区的规划取舍中，有一部分硬伤在疫情下暴露了出来，成为业主的“难以忍受之痛”。
痛点1
独立玄关此前不必要，现在却是消杀必备功能区
受访者如是说：
隔离在上海公寓中的刘小姐描述了自己的不安，“我家进门直接就是餐厅客厅，以前我的外套包包都是扔在沙发上或者挂在椅背上，自从有疫情后，我不敢再乱放衣服，新买了一个落地衣架放在门口，穿过的衣服鞋子都要喷上消毒液才放心，但我仍然担心病毒附着在外套上，我脱衣服的动作使病毒飘散到客厅餐厅。”
玄关是室内与室外的过渡区域，过去因为格局限制，大部分小户型都没有独立玄关，入户门正对餐厅、客厅、卧室等的情况普遍存在，业主的居住体验也没有受到明显影响。但是自从疫情以来，居民出入家门时候要处理的琐碎事项更多，不仅需要摘口罩弃置，还需要及时消毒双手、外套、鞋子以及其他随身物品。
玄关的功能定位从住宅入口升级成消杀防护专区，内外过渡、缓冲的重要性得以凸显出来。即使疫情过去，玄关区域也将在隔离室外灰尘、细菌等方面继续发挥作用，其需求也不会消失。
这两年，房企已经开始在更多小面积产品中加入玄关功能区，根据克而瑞统计，70-90㎡产品中，设置独立玄关的产品占比由2020年的47%大幅上升16个百分点至64%。比如昆明中海汇德里最小的89㎡3房户型，玄关区域宽敞，方便设置消毒空间及储物家具，玄关位于住宅西北角，进门右转后才能进入室内活动空间；中海在北京今年新推出的99㎡3房户型中，则是把玄关柜设置在玄关左手边，右手边则是次卫可以方便消杀。中海的这两种玄关升级都是疫情期间非常合理实用的设计。未来，玄关将不仅是大户型的标配，也将在小户型中普及开来。
痛点2
工作学习互相干扰，家里少一间房
受访者如是说：
居家办公的周先生夫妇的烦恼是，“本来一家三口两房够用，孩子在自己房间上空中课堂，本来妻子在卧室梳妆台办公，但两周下来颈椎病犯了，现在只能夫妻俩共用餐桌，互相干扰就不用说了，最头疼是有时候同时开会，只能一个人坐到厕所马桶上开了。这时候才发现，一个舒服的书房多么重要”。
同等面积下，小三居和大两居各有优劣。过去，小三居是预算紧张的三代同堂家庭的首选，可以满足父母帮扶带孩子的基础居住需求。这类基础刚需客户对三卧功能完备的优先度远高于对舒适性的需求，因而对尽可能压缩面积的三居室有较高的偏好。但是在疫情下，“刚刚够住”的居住环境就显得过于拥挤，缺乏必要的私密性。
长期看，同等面积下，多一间房代表更多的可改造性，可以满足业主更多的功能需求。以小三居为例，三口之家可以多出一个多功能房，平时做书房、健身房、影音室、儿童活动室、父母探访的卧室都可行。在疫情这种特殊的情况下，无论是打造一个专门的工作区，还是暂时当作储藏室使用，都给居家隔离提供了更多的帮助，也有助于业主放松心情。
比如河源天才兴业城推出的103㎡三房产品，通过配置+1空间的搭配，给业主提供了一个实用、百变的多功能区域，不需要改变住宅建筑结构，就能满足家庭不同阶段的各种需求，也能降低疫情等意外情况对家庭生活质量的影响。
目前，小三居已经在一线城市被更多购房者接受，在未来家庭人口可能增加、可能需要家庭办公的情况下，灵活+1空间会给生活带来更多惊喜，小四居或将有更好的市场前景。
痛点3
公共空间有缺陷，长期居家采光不足、动区不够影响明显
受访者如是说：
三代同堂的孙小姐对客厅的先天不足感到不满，“过去白天上班不在家，所以不觉得家里采光差，现在发现每天客厅连阳光都见不到，孩子晒不到阳光很难过；以前只有晚上回来吃饭睡觉，并不觉得客厅小，现在全家五口都在一起就觉得太局促了”。
室内动区是家庭活动的中心，随着家庭人口的增加，小户型的客厅会逐渐拥挤。尤其是疫情下，我们赋予了客厅更多元化的功能需求，客厅不但需满足坐在沙发上看电影电视剧的传统需求，还要为居住者提供更多的活动选择。比如，客厅需要有能做运动的地方，孩子跟着空中课堂上体育课能活动开，家长也能在家做瑜伽、骑动感单车，保持身体健康，家人在一起不会太无聊，也会有更多的情感交流。
针对这一需求，紧凑户型比较普及的动区布局改进方式是客餐厅一体化，通过打破两厅之间的物理隔断和区域划分，巧妙调节两厅的空间比例，从而形成较为舒适的公共空间。
在客餐厅一体化普及的基础上，深圳卓越和奕府93-96㎡三居室对公共空间的规划进一步升级至LDKG四维空间一体化，将厨房、餐厅、客厅和阳台布局在同一条南北纵轴线上，打破厨房、餐厅、客厅、阳台四个空间之间的界限，纵深感很强，不仅视野更开阔、采光通透，更进一步增强公共空间的延展性，使全家人的日常活动都在集中在同一个开放的空间内，妻子在做饭也能看到客厅玩耍的孩子和阳台上晒太阳的丈夫，从而使得疫情长期居家生活不再拥挤。前文提及的昆明中海汇德里89㎡小三居则是舍弃掉南阳台，在宽度5.6米的横厅中打造联动空间，不仅可以享受到更明媚的阳光，更是可以开发出更多的创新功能区，居家生活丝毫不会感觉压抑。
痛点4
单卫多有不便，独立套间才能实现有效隔离
受访者如是说：
另一个被上海居家隔离的人群普遍提及的痛点是缺少独立套间，“家里没有一个相对独立的套房，有家人生病需要隔离时没有单独的卫生间防止感染其他家人，即使不断消毒，也完全谈不上隔离。”
当家人有居家隔离需求时，为降低疫情在家庭成员之间传播的可能性，居民普遍发现家里需要两个卫生间，主卧自成套房，才能实现较为有效的居家隔离。过去有部分购房者将主卧配套的卫生间改为衣帽间、储藏间使用，未来大家或许不会再轻易将卫生间改作他用。
三房一卫的户型或将逐渐淘汰，最好的选择当然是家里有2个以上的全功能卫生间，但在房价每平数万乃至十几万的核心城市，主卧带0.5卫即可给预算有限的购房者带来生活便利。
比如上海上实海上菁英88㎡三居室户型在全功能客卫之外，为主卧增加了一个仅有马桶和小洗手台的半个卫生间，实现套房功能，不但能满足特殊情况下的隔离需求，平时也可以巧妙解决家庭早晨上班、上学前争抢厕所的尴尬，仅用1~2个平方面积就明显提升了居住体验。
小三居配1.5卫是房企在面积取舍时平衡居住舒适度与实用性的重要体现。在卫生间各功能的使用频率方面，一家人对于淋浴的需求往往可以延后，但洗手池在高峰时段使用频率较高，马桶的使用往往也难以等待。而从性价比的角度看，1.5卫满足作息时间集中的多人使用需要，空间利用效率最高。此外，其他居住空间不足可以通过调整户型内的结构实现，但如果房企设计建造时期没有预留通风、排水管道，在装修阶段想要增加卫生间必然成本偏高、效果也不理想。因而，房企为小三居增加半个卫生间，是用最小的面积最大化的提升居住舒适度。
痛点5
厨房面积小、储物空间不足、功能性缺失问题集中激化
受访者如是说：
上海的倪女士表示：“小区团购的食品加上发放的物资把小冰箱很快就塞满了，如果厨房能够放下双开门大冰箱，就可以一次性存储足够多的食物了，有的食品可以常温保存，但放在哪里却是一个大问题。另外以前基本不开火，现在三餐下厨，我发现厨房操作动线不太合理，做饭时经常手忙脚乱，如果两个人同时使用厨房更是转不开身经常‘打架’。”
厨房，一个长期被压缩需求的空间，一直都没有被大家重视。尤其是紧凑三房，由于面积有限，为了能在有限的套内面积中创造更多的起居及生活空间，在住宅产品设计中往往会牺牲一部分的厨房面积。
受访者普遍表示厨房功能空间有待提升，厨房空间内的矛盾更加聚焦在四个方面：
1、厨房面积小，放不下大冰箱。厨房最好能够放下双开门大冰箱，便可以一次性存储足够多的食物；
2、厨房空间利用率不高，收纳空间不足。可以常温存储的食物没有足够的收纳空间，使用频率高的小家电操作空间不够；
3、厨房的功能性有所缺失，没有配备中西厨房，烹饪方式单一；
4、厨房空间相对封闭，与其他空间互动性欠佳，疫情下长时间在封闭厨房制作一日三餐有些烦闷。原来可能一周在家做两次饭，很多暗含的问题忍忍也就过去了，现在长时间被封闭在家，使用厨房的频次越来越多，这些问题就变得不可忽略。
在小户型有限的厨房空间内，将厨房布局更合理、更高效、互动性更强成为他们的主要诉求。目前在厨房的空间设计中，U型/L型厨房仍是主流，亦有部分房企在此类格局的基础上进行户型创新，打造可开可合的半开放式厨房。比如前文中提及的昆明中海·汇德里89㎡小三房户型，厨房额外预留了足够放双开门冰箱位置的空间，厨房还是U型的，可做半开放式，形成一体化的互动空间。
还有一些标杆房企开始将厨房部分功能外置，足够满足双开门冰箱使用，又可释放橱柜台面空间，扩大厨房的空间感。比如深圳万科都会四季花园94平三房户型，冰箱被放置到厨房外过道，为厨房释放了更多操作台面和收纳空间，而且厨房设计可开可合，引入岛台设计，和餐客厅均能互动，摆脱常规厨房“相对封闭、与客餐厅分隔、功能相对单一”的不足，更加强厨房社交属性。
痛点6
阳台面积小，单个阳台、非封闭阳台在疫情下带来诸多不便
受访者如是说：
“现在疫情下对房子最大的不满意就是阳台太小，阳台除了洗衣晾晒，堆放了一些杂物之后，没有足够的空间了，在晒太阳时和晾晒的被子在一起还很影响心情。隔离期间，我还想在小阳台上种点菜感觉很不方便。”吴女士表示家中一个阳台实在太小，没有休闲的阳台。
上海的李先生在疫情下却被迫将阳台的空间闲置。“这一个多月我可太后悔没把阳台封闭起来了，我们家的是开放式的，我对面楼是阳楼，最近我都没敢去阳台，晾衣服也只敢在室内了，感觉晾衣服也存在一定的病毒沉积危险。”
疫情防控期间，人们的日常生活被压缩在有限的住宅室内空间，而阳台则成为了唯一与外界接触的一个渠道、释放压抑心情的出口，忽然间成为当下上海市民唯一的“诗和远方”。阳台，其特殊的作用凸显了出来。
因为使用频率徒然上升，受访者对阳台的缺陷也变得敏感起来，痛点主要集中在三个方面：
第一，受访者普遍认为阳台面积不够大，目前阳台太小，没有足够的阳台空间用来休闲、种菜等，希望面积能够更大一些，可以承载更多的功能；
第二，被普遍提及的阳台痛点在于居住小户型的阳台个数太少，只一个阳台集中用于晾晒和休闲，体验不佳影响心情；
第三，不少受访者提到对封闭式阳台的倾向，他们认为封闭式阳台在目前有更干净、减少病毒传播途径、还可作为一个办公区域来利用等优势，居住更加安心，空间利用率更高。
从克而瑞研究中心“2021年一二线城市“新生代”客户需求”中也可以看出，有36%的“新生代”购房群体期望在面积不变的前提下，阳台的空间更大一些，他们不满足于阳台基础的晾晒衣物、摆放盆栽等功能，期待阳台实现更多样场景。而在疫情常态化下，长期居家对居住功能需求的进一步提升，小户型阳台空间不够用的矛盾则进一步升级，更大的阳台、多个阳台如南北双阳台、多阳台等类型阳台的功能性凸显，未来也更将匹配客户的偏好。
目前房企在阳台设计的尺度上也在越做越大，更加重视阳台的功能性与景观性，除了基本的阳台与客厅等宽外，出现一些贯通式大阳台，将阳台延伸到卧室、厨房、书房等，形成连体阳台。比如重庆重庆保利拾光年项目小面积段户型做到了4.5面宽朝南，约8㎡宽的景观阳台是一大亮点，舒阔的阳台连接客厅，次卧，可用作观景、园艺、宠物空间、运动空间等多重场景功能。
房企在封闭式阳台设计上也可进行更多的尝试，后疫情时代封闭式阳台的安全性目前被潜在购房客户更加重视起来，封闭式阳台未来可能也将更不受限制于地域因素，更被广泛接受。
结语：近年来，紧凑型住宅凭借低总价、高性价比的优势持续热销。在有限的空间内，房企一方面必须合理安排住宅结构，尽可能减少对空间的浪费，另一方面也需要在预算受限、保持完整功能性、提高舒适度等方面做出取舍。
突发的疫情冲击切实影响了人们的置业理念和户型需求，过去部分紧凑型户型对功能区面积的分配在疫情下不再宜居。疫情暴露出来的居家痛点将给房企的户型升级带来更多思考与指引。针对疫情后出现的高频、普适的户型需求，房企须匹配当下客户需求的新趋势，加紧居住产品的升级迭代，做到功能与实用兼具，才能继续打造出受欢迎的产品，从而为美好生活提供更多可能。
文章来源:克而瑞产品测评
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- 编辑：贾贵
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