租金篇 | 在保租房建设及疫情管控的双重影响下，租金多月下降

租金篇 | 在保租房建设及疫情管控的双重影响下，租金多月下降国际新闻界   回看2021年，全国55城个人房源平均租金达33.21元/平米/月，同比增长7.27%，多个热点城市租金及增速皆创历史新高。北上广深、杭州、成都等一线及强二线城市，作为租赁吸引力较强

  回看2021年，全国55城个人房源平均租金达33.21元/平米/月，同比增长7.27%，多个热点城市租金及增速皆创历史新高。北上广深、杭州、成都等一线及强二线城市，作为租赁吸引力较强的城市，租金同比更是达到18%以上的增幅。

  去年7月，国家出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，增加租赁房源供应，缓解新青年、新市民的居住问题。而低租金也是保租房的显著特点之一，在国家及城市层面大力发展保租房的背景下，多城租金开始出现下跌。此外，伴随着疫情的叠加影响，55城个人房源租金从去年年末至今已经连续多月呈现下跌趋势。

  #01.

  个人租金连续多月下跌，深圳、上海等城市受疫情影响显著

  就2021年全年来看，55城租金同比上涨较为显著，主要由于2020年的疫情对于各城的租赁市场有着大面积的影响。而到了2021年，随着疫情逐步得到控制，城市产能恢复，整体租金开始快速回升，多个城市个人房源租金及增速均上升明显。

  而到了下半年，租金的快速上涨也引起了社会各界的广泛关注，国务院出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，并将其作为“十四五”期间的重要任务之一，也在一定程度上限制了租金的增长。8月为全年转折点，各地限制租金政策密集出台，租金止涨转跌，租赁市场也随之步入淡季。

  今年以来，租金继续呈现下跌趋势，1、2月受春节人口返乡影响，租赁市场活跃度一般，随着疫情的逐渐发酵，多地受到疫情防控影响，3月并未迎来传统的租赁旺季，租金也继续下降，环比下跌0.73%，同比涨幅低于0.5%。对比2020年疫情影响最为严重的1月，个人房源租金同比涨幅为2.35%，环比基本较上一月持平。综合来看，此次的疫情对于租赁市场的影响更大。

  图：2021年-2022年3月全国55城个人房源月度租金变化

  图片

  数据来源：克而瑞租售

  分城市来看，3-4月，深圳、北京等城市受到疫情封控影响，封城使得城市全面静止，原定开业的项目也被迫延期，直接导致住房租赁企业开业规模较上一季度增速下跌显著，同样在一定程度上影响了租金的增长。

  #02.

  保租房租金管控效果或显现

  去年开始，随着各热点城市租金的不断上涨，多城纷纷出台相关政策旨在控制租金的上涨。在中央层面，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》中，我们看到了住房租金年度涨幅不超过5%。与此同时，各城市响应政府号召，禁止个人房源随便上调租金，出租须按照官方发布的指导价，以此来抑制租金涨幅过快。

  此外，随着各城“十四五”期间租赁住房建设目标的发布，保障性租赁住房也成为了“十四五”的重要任务之一，多地发布保障性租赁住房项目认定标准，普遍对其租金以及年度租金涨幅做了一定的限制，由此看来，个人房源的下跌一定程度上也受到了保障性租赁住房大力发展的影响。

  在对租金年度涨幅的控制以及“租金指导价”的推出后，未来的租赁市场租金必将受到一定的限制，大幅的上涨也将成为过去式。此前，上海明确了推出的涉租用地建设的租赁住房项目将纳入保障性租赁住房体系，政府对此部分建设、运营企业提供奖补，并要求其租金为周边指导价格的9成，年度租金涨幅不得高于5%。

  以位于浦江镇的某项目为例，该项目目前正在申报保租房的过程中，根据官网显示，目前22平米的一居室租金价格为3095元/月起，而根据克而瑞租售对项目开业时期的调研，同类型房源开业时期的定价为3500元/月，下降了11%，由此可见，保租房的建设确实在一定程度上限制了租金的上涨，既有的租赁住房申请纳入保租房体系也可能面临降低租金的问题。

  随着各城纷纷加大保租房的建设力度，未来将迎来保租房供应的热潮，一旦低租金的保租房大量入市，势必会影响其周边个人房源和集中式公寓，对其租金起到一定的限制作用。

  #03.

  疫情后，企业经营存在一定压力，或通过降低租金维持稳定出租率

  作为此次疫情的重灾区，上海在此次疫情中的表现引发社会热议。随着长达一个多月的封城管控，各类问题纷至沓来。疫情的突袭让整个城市停工停产，部分企业不堪压力，或初现新一轮的倒闭潮，原先的企业宿舍或将出现退租情况，员工则会因为企业原因被迫离职、降薪，导致支付能力下跌，城市对于流动人口的吸引力也可能减退，这对于住房租赁运营商而言有一定的挑战。

  此外，在此次的疫情中，公寓在防疫、解决租客需求方面也存在一定的压力，部分集中式公寓的租客需要依靠自己或者管家组织的团购解决日常所需，街道在基础物资的分发上存在一定的延时，租售不同权问题又进一步显现。

  由于此次的疫情导致上海的封闭管控时间较长，多数集中式公寓房间内没有厨房，而公共厨房也无法使用使得租客多以速食、零食解决温饱问题。此外，在合租的情况下，同租人出现感染，没有条件单独隔离，自身的健康安全也没办法得到保障。

  因此，通过这次疫情，部分租客对于租住空间的需求也将有一定的变化，有一定支付能力的租客开始倾向于选择个人房源满足做饭的需求，或者功能设备齐全的一居室集中式公寓。原先的集中式公寓项目，在疫情后或将由于这部分租客的需求变化引发项目出租率的下跌，租赁运营企业的经营业力也随即显现，而下调租金可能在一定程度能起到维持稳定出租率的效果。

  #04.

  小结

  2021年，住房租赁市场迎来高光时刻，引起社会各界的关注，在告别了2020年的疫情黑天鹅后，市场整体的租金呈现了快速上涨的趋势。而在今年疫情发酵的影响下，可以说在一定程度上加速了租金回归理性化，叠加各城市保障性租赁住房建设的加快，租赁市场正朝着健康、理性的方向发展。

文章来源:克而瑞

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