2022年上半年郑州新房市场行情综述 筑底向前

　　2022年上半年，郑州救市政策频出，信号意义大于实际效果，郑州楼市筑底时间继续拉长。纵观上半年，政策利好频出，放松限购、限贷，推票安置、利率双连降、补助与补贴共同发力，扩大购房需求，同时降低土拍门槛，加大房企信贷支持，为房企纾困，托举并用下，市场成交初步表现同比降幅收窄，但受到经济环境、多次疫情冲击，郑州房地产市场恢复速度一般。

　　上半年新房供应下滑惨淡，总供应面积约326万㎡，为近五年最低值；新房总成交面积约500万㎡，同样处于近五年最低值。

　　6月，郑州各大银行全面下调房贷利率，首套房普遍执行4.25%，二套房普遍执行5.05%，创历史新低，对新置业人群是较大利好。从数字来看，郑州6月份网签套数超1.1万套，成交有大幅提升，但数据远不及往年同期，同比下滑39%，郑州楼市筑底持续运行。

　　新郑市成交面积最高，成交面积约55.41万㎡，环比下降约50.7%，仍位居区域排名第一。新郑市作为环郑近郊区域，坐拥主城发展的辐射红利，尤其南龙湖板块通达城郊线地铁。上半年新郑市多项目开盘及推出各类优惠促销活动，成交情况表现不错。

　　其次是郑东新区，成交面积约50.97万㎡。主要受华润系产品的加持，上半年华润郑东万象城幸福里两次开盘均清盘，燃爆郑州楼市！6月底北龙湖华润瑞府首开高去化，郑州改善需求再次释放。

　　第三位是金水区，成交面积约43.37万㎡。上半年金水区多个关注度较高的改善盘纯新入市，万科古翠隐秀、保利大都汇等全新入市，先后开盘，超7成的去化率，表现十分亮眼。

　　2022年上半年，作为22城集中供地的一员，郑州土拍姗姗来迟，供地计划由三变四，规模缩减，同时多政策放宽降低土拍门槛。

　　6月22日，郑州首轮集中供地开拍，整体表现为15宗地全部成交，净地占比1/3，无流拍，成交总面积约995亩，总揽金约106.7亿元，包含5宗公开地、7宗城改用地、3宗合村并城用地块。其中，2宗净地溢价成交，其余13宗地全部底价成交。

　　拿地方面，以政府平台托底为主，国央企和头部实力房企积极参与：竞得方有龙湖、保利发展、万科、碧桂园、越秀等规模房企，也有永威置业、金水建设、郑州地产等地方房企与国资。

　　2022年上半年，全国土地市场成交量价同比回落，溢价率大幅下滑，平均水平3.7%。郑州土拍整体溢价1.9%，处于中间位置，高于无锡、苏州、沈阳、广州、天津、济南、长春、武汉等8城，低于全国平均水平。

　　2022年上半年，大郑州新房成交约469.19万㎡，而相比2021年1-6月成交下降约50%，规模减半。

　　主城和环郑千万规模已成过往，行业低位运行，刚需客户置业更加谨慎，楼盘间对比考量周期拉长，刚改、改善需求利好浮现，120㎡以上户型1-6月整体成交量占比约达42%。同时相比1-5月，6月成交表现较好，成交量约达102万㎡，预计三季度成交跌幅将会收窄。

　　值得注意的是，作为本次榜首的华润来说，华润郑东万象城幸福里功不可没。在单个项目销售金额榜中， 主城的华润郑东万象城幸福里、万科拾谧森语、保利天汇摘得前三名。环郑区域，近郊的普罗理想国、正商兰庭华府、新城郡望府摘得前三名，远郊的登封正商城、建业嵩岳府、新城西岸公园摘得前三名。

　　在成交结构上，100㎡以下刚需产品成交下降至33%，刚需主导地位有逐步减弱趋势，而100-120㎡的“刚改”产品或将接棒“刚需”，主导市场。更具体的表现在，地市环郑区域逐步迈向刚改100-120㎡，主城以120-144㎡改善主导。

　　纵观整个上半年，郑州房地产市场持续筑底滑行，在多举措宽政的刺激下，楼市终见微光，但整体不如预期。

　　从上半年热销的多个项目来看，郑州改善需求得到释放，尤其华润、万科、保利等偏改善的项目，上半年均取得了不错的成绩单。事实证明，郑州好位置、好品牌、交付能力强的项目，依旧拥有较好的市场。

　　下半年这种现象也依旧会延续，尤其主城核心区域单价2-3万、140-160平之间、总价300-500万的改善盘将在下半年持续热销。主城刚需以及环郑刚需盘将继续价格之争、优惠之争、首付之争，来抢占市场份额。