上海超6成二手房成交价低于300万同预算新房多在郊环

　　300万在上海买房还是天方夜谭吗？显然并不是，上海有很多300万左右的房源，只不过很多购房者会刻意回避这些板块，毕竟这些房子存在较大的弊端，不是位于“荒无人烟”的地段，就是又小又破的“上古世纪”住房，也就是大家口中常说的“远大新”和“老破小”。

　　究竟买“远大新”还是“老破小”是购房者始终在讨论的线万的预算能不能买这些房，关键还要看购房人的置业目的和自身的需求，买房是用来自住，还是未来增值为目的；究竟要住得舒服还是住得便利，都应该纳入考虑。

　　虽然说300万很难在上海买到很理想的住房，购房人或多或少要在地段和产品上做出取舍。这里笔者从新房和二手房来给各位购房者分析下，300万在上海能买到什么样的房子。

　　从新房来看，由于新房的价格基本稳定，加上有房地联动价引导，因此300万左右可选的房源基本都在远郊。每一个板块成熟度不同，均价会存在差异。通常来说，这一类住房的面积大多集中在70-120平，价格段也在2.5万-4.5万/平。

　　如果购房者能接受小户型的，可以买到位置相对好点的地段，或更靠近地铁的房源，如果倾向于舒适度更高的大户型，地段或许要更偏一些。

　　数据显示，今年上海前8批次总价在约300万能买到的新房共有78个，覆盖区域基本在外郊环区域居多，临港、奉贤、金山几乎承包了大半江山。

　　宝山罗店、浦东惠南、临港全域，松江车墩&老城、奉贤大部分区域、金山全域及崇明。其中有18个项目的认购表现不错，认购率在9成以上。

　　细看这些楼盘，虽然都地处偏远地带，但都位于远郊的核心区域，例如五大新城主城区、宝山美兰湖、松江九亭、浦东惠南等地区中心。

　　据网易房产不完全统计，2023年上海新房市场总价300万级的项目预计有91个，大多位于以上提及的区域，临港依然是供应大户，预计31盘待入市，除了去年大火的105片区外，滴水湖东南区域的全新开发区域：综合产业区也将首次迎来新盘，联动价仅2.9万/平。

　　今年上海二手房成交的绝对值大幅下降，据上海链家统计，总价300万以下刚需购房群体的成交占比依然维持在60%以上，这和往年情况基本类似。换言之尽管二手房市场降温，但入门刚需客群依然是上海二手房市场的绝对主力。

　　300万在上海能买到什么样的二手房是很多购房者关心的话题，本文将从内环内、内外环及外环外来依次分析。

　　300万在上海可以买到市中心，这并非不可能。从链家官网获悉，内环内多个板块都有总价300万的房源，这些房源主要有以下2大特质。

　　300万预算能在内环买到的不仅有户型面积在20-30平的老公房社区，甚至还有旧式里弄。这些房屋从居住体验上来说是很不理想的，也是市场上流通度较弱的产品。其中黄浦、老南市、老卢湾、老静安、陆家嘴等板块的这类二手房价格能探到10万/平以上，而北外滩、徐家汇、万体馆、东外滩、四川北路、武宁路、不夜城、塘桥等板块的此类房源价格基本在8-9万/平。

　　由此可见，即便是内环内的蜗居产品，房价基本都要8万+/平。当然这样的产品坐拥市中心最核心地段，生活配套相当完善，但从居住体验上来说是惨不忍睹的。

　　当然，这类房屋有一大优势，就是地处市中心黄金地段，租金通常都比较高，链家数据显示，以老西门为例，1959年的桃源新城一室户租户租金挂到了5300-6800元/月。位于打浦桥的北蒙三小区30平1房的月租金也在6000元/月上下。而位置稍远的武宁一村，1房租金也在4000-5000元/月。所以从这些房源的租售比来看，还是比较可观的。

　　300万在市中心除了只能买到“鸽子笼”，还有一类房屋可选，可能户型面积更大，社区环境也更好，那就是商住公寓楼。虽然当下上海不再出售商住两用房，不过上海在早些年曾出售了大量的商住或loft公寓，不少还集中在市区。

　　比较有代表性的有黄浦区南浦大桥下的独立时代，豫园的中福世纪汇、上海火车站的中心铂庭、绿地海悦等。

　　这类房源的优缺点极为明显，优势是地处市中心，均价远低于周边商品房，房龄较新、服务相对较好。缺点也很突出，商住产品仅有40年产权，出售要缴纳更高的税费，商业水电费用高，不能落户及划分学区入学。

　　当然，以上这两类房源都要谨慎选择，虽然地段极佳、租售比不错，但是流通性差，并且房价已经在高位，加上户型面积小，几乎没有太多增值的空间。

　　300万的预算购置内外环间的住宅，依然以老破小的公房为主，各大板块基本都能覆盖到，这里不再一一罗列。其中不乏有一些高性价比的板块，例如嘉定丰庄、普陀真新&桃浦、杨浦中原、浦东康桥等发展成熟且房价相对较低的地区，这里房价基本在6万/平上下。

　　值得一提的是，宝山外环附近房价基本是全市的洼地，最低的板块房价仅4万+/平，稍贵的共康也不过6万/平左右，在这些板块不仅可以买到更大的户型，甚至有机会淘到小户型的电梯房。

　　不过宝山区发展并不均衡，板块之间的能级也是参差不齐。比较推荐的板块有宝山的上大，这里整体居住氛围较好，配套也在不断完善，南大智慧城产业持续推进中，这里属于宝山的后起之秀。板块内不仅有房龄稍早的房源，还有一些05年后建造的商品住房，300万总价可以买到40多平的一室户电梯房，对于单生家庭或老年朋友来说，足够居住。

　　另外，宝山的各大板块虽然不如市中心区域发展得高大上，但也有一些配套比较出挑的板块，例如共康、彭浦等区域，这里有大型商业体，沿街底商的市井气息较为浓重，交通也有优势，1号线站就能到达大宁，非常适合在市区工作的刚需在此置业，除了居住体验稍逊，生活便利度是相当不错的。

　　当然如果对居住空间有更高要求，共富、淞南、张庙等地区的房价更低廉，300万预算有机会买到60平左右的小两居，空间虽然略有局促，不过房屋功能性基本完善，对于过渡期的家庭而言也不妨是合适的选择。当然，外环附近的通勤势必不如中环内，若打算在外环附近购置老破小的购房者，应尽量选择在地铁1公里范围内的社区，这样才能保证通勤效率。

　　外环外300万的预算可选机会很多，不过要谨慎一类住房，就是外环外的老公房社区即“老破远”，未来打算置换的话出手难度较大。需要强调的是，在外环外一二手房倒挂比较明显的地区，例如大虹桥、浦江镇等成熟板块，则不推荐买二手次新房，妥妥高位接盘。

　　不过在五大新城绝大多数板块，二手房还是比新房价格要低的，那么选择一些品质不错的次新社区，或者拆迁安置房都是不错的选择，尤其是后者，可以节省部分税费，同样的户型下，二手动迁房比商品房要省下不少钱。

　　当下是购买二手房的好时机，由于房源挂牌数量较多，必然会有部分房东主动降价甩卖，因此买二手房还需要等待好的时机，或能淘到便宜又好的房源。

　　需要注意的是，先上车后置换，是很多首次置业的年轻人在大城市站稳脚跟的路径，不过预算有限的买房人很难在市区买到理想的二手房，未来还要面临置换难的问题，这里建议自住型的购房者不妨一步到位，优选临地铁的郊区新盘，居住体验也会更好，充分利用好首张房票的优势。

　　虽然上海市区的新房价格普遍在千万以上，让很多人觉得遥不可及，不过上海依然对憧憬这座城市的购房人很友好，无论是近郊还是五大新城都在大力发展，交通和配套都得到不断完善，即便是较低预算的普通刚需，依然有机会在上海找到立足之地。