疲软的房地产有些城市救得了有些城市救不了

　　楼市行情萎靡不振,今以来,各大城市救市新政层出不穷。其中,同样都是省会城市,同样都是阴跌将近五年时间,刺激、救市,让两大明星城市河南郑州和黑龙江哈尔滨上了最近的热搜。虽然都是救市,郑州18条新政和哈尔滨取消限售,刺激力度天壤之别,最后的结果一定也是天差地别。 1 如何看待郑州18条? 中国房地产行业

　　楼市行情萎靡不振，今以来，各大城市救市新政层出不穷。其中，同样都是省会城市，同样都是阴跌将近五年时间，刺激、救市，让两大明星城市河南郑州和黑龙江哈尔滨上了最近的热搜。虽然都是救市，郑州18条新政和哈尔滨取消限售，刺激力度天壤之别，最后的结果一定也是天差地别。

　　中国房地产行业，从出生那天起，妥妥的就是一个“政策市”。这几十年楼市行情的跌宕起伏，政策冷暖，“靠天吃饭”成为每轮楼市周期的转折点。

　　郑州18条出台不久，官媒央视财经，就花了5分钟时间为郑州楼市强烈背书，所以，我们观察郑州楼市新政18条，内容如何劲爆，刺激力度如何大，当然很重要，但救市的首要问题还是较高层对郑州18条后续的态度，这才是政策出台后，较大的看点。

　　要知道，从2020年开始，类似郑州18条放松调控的政策层出不穷，但也有不少基本都是一日游，或者是两日游就下架了。

　　比如，开封。当时在限售、限购政策的施压下，最终开封率先做了吃“螃蟹”的城市。河南的驻马店，经过相关部门约谈后，决定将之前发布的17项稳楼市政策已从官网撤下。

　　但郑州18条出台不久，央视财经难得一见表扬一个城市楼市的回暖，以及救市的显著成效，强烈背书有点迫不及待。

　　不及2016预期，市场分化明显，地段一般刚需盘仍需要以价换量，中心城区热门地段改善楼盘热度持续上升。

　　比如，限价三万、首付一百五十万起步的华润幸福里，城市展厅刚一开放，每天来访客户不断，尚未开盘，很多房源就已经被内定完毕。看房人询问房源，就是没有！

　　位于郑州北龙湖的保利璞岸，动辄五六百万起步的顶流豪宅，硬是卖出了刚需流量盘的速度。不到一个月时间，成交35套。

　　金水北的美盛教育港湾，更是创下了单周（3.14-3.20）240组的来访量，成为近期的爆款神盘。

　　豪宅和改善盘一马当先，但刚需盘的售楼处仍显冷清。绿都上悦城、电建洺悦天玺、金辉滨河云著等刚需盘只能通过降价换量。

　　7月8日，万科经过566轮竞价，强势摘得郑纺机地块。郑纺机地块位于城市中心区，具有很强的示范意义，这个地王当即就引爆了郑州楼市——中午拍卖结束，下午就有很多楼盘停止卖房，封盘涨价。

　　此后，郑州各个楼盘进入以周为时间单位的涨价浪潮中——每个周末，售楼部都贴出新的涨价公告，少则每平方涨三两百，多则每平方涨五六百，甚至涨上千元。

　　在“晚买一周，损失十万”的惨痛教训逼迫之下，无数市民，不管是有需求的还是没需求的，不管是有钱的还是没钱的，都跑步进入楼市。

　　数千人抢房的场景频频上演。当时的市场，催生了一个新词——得房率。这里的得房率不是指套内面积与建筑面积的比值，而是指，你跟着大部队去抢房，抢购到房子的可能性。

　　2017年，随着各种调控政策密集出台，郑州楼市终于低下了傲娇的头颅，随后进入了长达将近五年的低谷期。

　　行情持续低迷，各种降价、特价房、工抵房等等信息满天飞，开发商艰难度日，二手房市场降到冰点……

　　郑州目前在售和待售楼盘依然还是高达400余个。近些年郑州成交量从2018年的高点332219套开始逐步回落，到去年的141203套，已经回落大半。

　　但同时也要看到，随着18条新政效应逐渐发酵，诸如货币化安置这样的核弹级利好，这么大尺度的放水，难道会流进菜篮子里？房地产无疑还是较佳蓄水池。

　　城市基本面强悍，叠加18条新政，以及后续留人政策，郑州楼市最困难的时候已经过去，回暖可持续。

　　河南是人口大省，户籍人口全国排名前列，常住人口全国第三。郑州是上亿人口大省河南的少有核心，郑州汇聚省会资源能力超强，在省内没有竞争对手。

　　前段时间从官方释放的消息来看，今年会出台政策吸引20万大学生留郑。同时还会鼓励外来务工人员在郑买房。

　　同样作为省会城市，无论救市新政的刺激力度，还是城市基本面，哈尔滨比郑州都相差甚远。留给哈尔滨的时间不多了。

　　3月23日，哈尔滨发布了救市新政，细看内容，等了半天就一个取消限售，和郑州18条，一个天一个地。用隔靴搔痒来形容新政的刺激力度，再恰当不过。

　　这两年的哈尔滨似乎永远都在救市。每次都是蜻蜓点水，挤牙膏一样的出点小政策，市场似乎都麻木了。比如，放宽公积金，发点购房补贴，放宽预售条件等等诸如此类。尤其这两年哈尔滨整个城市新房天量供应，库存高企，严重供大于求。2021年，哈尔滨现有货量存销比为33，全国排名第6。也就是说，哈尔滨目前新房库存的去化周期要高达33个月，相当于在不继续供地的前提下，将近三年时间才能消化掉积攒的库存。人口流入方面，哈尔滨和郑州差距巨大。留得住人，是楼市的七寸。一旦多年人口持续流失，没有足够的住房需求新增，没有足够的购买力支撑，对楼市的长期影响将是致命的，且无法逆转。郑州过去五年人口净流入260多万，而过去十年哈尔滨人口流失43.52万人，没有对比就没有伤害，哈尔滨这样的人口流失速度，如果不下猛药，根本无法挽回楼市长期下行的局面。总之，这轮救市，我看好郑州，看衰哈尔滨！

　　那么，在这轮救市潮中，哪些城市会反弹，哪些城市会下行？在2020-2021年这轮行情中没涨，且阴跌超过3年的城市，将是这轮救市的主力军，并且只有在取消限购、取消认房认贷、降低首付和利率同时刺激下，楼市才会明显回暖。总之一个标准，救市力度大于郑州的会回暖，弱于郑州的毫无用处！而2020-2021年已经涨过一波的城市，今年不会明显放松政策，更不会刺激楼市，别再不切实际的奢望了。

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