楼市迎来“拐点”内行坦言：除了高房价外楼市将面临新的麻烦

　　自1998年房改以来，我国的房地产行业就迎来了飞速发展的时期，在此期间，房价也经历了快速上涨。国家统计局的数据显示，20年前全国的平均房价还不足2000元，而今全国的平均房价已经突破万元大关，全国的平均房价上涨了4倍以上。特别是一些房地产热点城市，比如北京、上海、深圳、杭州、南京等城市，房价的涨幅要超过10倍。

　　房地产行业发展到今天，高房价已经是不容忽视的问题，现在全国的平均房价已经能突破万元，面对现在的高房价，普通家庭全款买房已经是不现实的事情，只能选择按揭买房的方式。按揭买房虽然能够降低购房者买房的初始成本，让购房者可以尽快买到属于自己的房子，但是按揭买房本身也存在很大的隐患，很多购房者因为按揭买房而承受了巨大的房贷压力，大多数人买房都会选择30年等额本息，也就是说房贷将会陪伴很多人的后半生。

　　很多承受房贷压力的人都被称为“房奴”，房奴也就是房屋的奴隶，对于购房者来说，一旦成为房奴，每个月就需要承受巨大的房贷压力，很多家庭的家庭收入的一大半都要用来还房贷，这会影响很多家庭的生活水平，不敢轻易换工作、不敢娱乐、害怕银行涨息、担心生病、失业，更没时间好好享受生活，这就是很多房奴的现状。

　　虽然按揭买房会降低人们的生活质量，但是能买得起房子本身就是很幸运的事情，在如今高房价的背景下，还有很多人为买不起房子而发愁。对于很多普通家庭来说，按揭买房虽然降低了买房的初始成本，但是买不起房子依然是很正常的现象，不管是几十万的首付还是每个月好几千的房贷，都是很多低收入家庭难以承受的。

　　其实从房价收入比就可以看出普通家庭买房的难度，近日某研究机构发布了《2021上半年百城高房价收入比》报告，报告中有100个样本城市，也是我国比较重点的100个城市，这100个城市2021年上半年的平均房价收入比为12.9，虽然相比去年有所回调，但是这一房价收入比依然处于偏高的水平，远高于国际正常水平（3~6）。

　　房价收入比是最能反映买房难度的指标，同时也是反映房价是否偏高的重要指标。房价收入比12.9就意味着普通家庭如果想在城市中全款购买一套房子的话，即使选择不吃不喝，也需要将近13年的时间，如果考虑到平时的消费的线年甚至更长时间。特别对于一些有孩子的家庭，不仅需要平时生活的开销，同时还要承担孩子的教育成本，家庭收入都不一定能维持开销，更不要说攒钱买房了。

　　楼市高房价的问题确实给很多家庭带来了很大的压力，也让很多家庭没办法在城市买不起房子，过着租房的生活。不过从楼市的发展趋势来说，楼市正在迎来拐点，过去房价处于持续上涨的状态，而根据最近的房价走势来看，房价大涨的时代已经完全过去。近日国家统计局公布了2021年8月70城房价数据，从二手房市场来看，70个重点城市中，房价上涨的城市只有27个，而房价环比下跌的城市有34个，9个城市房价持平。从70城二手房房价走势来看，很多城市的二手房价格已经出现回调。

　　通常二手房的行情被称为楼市的晴雨表，二手房出现很多城市房价回调，也预示着未来新房市场的房价走势不会乐观，未来会有越来越多城市出现新房价格的回调。

　　其实近期楼市迎来拐点是必然的发展趋势，因为现在楼市已经出现很多不利于楼市繁荣发展信号。首先是调控政策的收紧，调控政策的出台主要是抑制房价上涨过快，同时抑制炒房客炒房，使得房地产市场恢复健康稳定的水平，因此在调控政策非常密集的背景下，楼市很难再出现过去过热的情况。另外现在住房也已经逐渐呈现过剩的趋势，随着开发商不停地建设住房，目前住房过剩已经成为既定的事实，这同样不利于房地产行业的繁荣发展。当然现在住房拥有率过高，人均住房面积也达到很高的水平，楼市正处于高库存的状态，这些信号都预示着房地产行业将会迎来拐点。

　　当楼市迎来拐点之后，并不会出现房价大面积下跌的情况，可能会出现局部城市的房价回调，但是大多数城市高房价的问题依然存在。不过当房价稳定下来之后，人们不用再担心房价短期内上涨的问题，购房者也没必要太着急买房。当然除了高房价的问题之外，楼市将会迎来新的麻烦。

　　首先在楼市环境不好的情况下，很多房企都会面临很大的资金压力，甚至可能会迎来破产。未来几年，很多房企破产是不可避免的麻烦。从房地产行业发展角度来说，房企破产不利于房地产行业健康平稳发展，使得很多人对楼市信心不足；从购房者的角度来说，房企破产就意味着有楼盘出现烂尾或者楼盘的交付质量很差，会有不少购买期房的业主受到损失。

　　另外未来楼市将会面临住房过剩以及住房空置率过高的问题，其实住房过剩以及空置率过高的问题早就存在。早在2017年西南财经大学就发布了一份住房空置率报告，但是我国的住房空置率就已经高达21.4%，随着近些年的发展，我国的住房空置率只会增加不会减少。在住房空置率逐渐升高的背景下，未来楼市将面临购房需求减弱，很多房子无法出售的情况。

　　过去20年我国的房地产行业经历了繁荣的发展，不过这种发展并非健康地发展，特别在开发商和炒房客的炒作下，房地产行业经历了过度发展，房价也处于偏高的水平。不过笔者也相信，在楼市调控不断收紧的背景下，楼市也将会逐渐回归健康的发展趋势，不管是高房价的问题，还是一些新的麻烦，都会随着楼市逐渐回归理性而消失。